德祥地产

智通財經APP獲悉，7月2日盤後，德祥地產(00199)公告收購PYI Investment 20%股份，總代價約3.37億港幣，淨對價約2.15億港幣，並獲得董事委派權及重大事項控制權，同時擁有未來6個月同價增持優先權。

自5月份德祥地產宣佈切實的人工智能基礎設施與算力戰略落地舉措以來，備受市場關注，股價累計上漲約150%。

德祥併購標的PYI Investment的實質資產是位於江蘇省南通市如東縣1.65 萬畝的待開發土地，距離上海大約120公里。翻開這份公告，最有意思的地方不是“殼王”寶刀未老的財技，反而是他呼之欲出的戰略野心。

40+頁公告，處處不離綠色能源與算力中心

大規模、可連片開發的土地資源;已探明海量儲備、能發電能製冷的地熱田;當地形成多能互補體系的風、光、氫、LNG冷能資源;長三角樞紐、具備光纜網絡和低時延優勢的中心區位…這裏一切的指向都已經不是當年的房地產開發拿地邏輯，而是堅定的算力戰略藍圖。

公告裏面對有關併購標的資產的描述，給翻譯過來的潛台詞其實是：無論需要建設單體數據中心，還是擴展大型算力園區，都具備足夠的且自己能説了算的空間;算力中心最核心的兩項成本中樞與技術門檻——能源和散熱已具備綠色解決方案;多能互補體系意味着項目不僅有綠電來源，還有構建綜合能源解決方案的潛力，並且綠能佔比將高得不能再高了。

公告處處沒提“算力中心計劃”，反倒成了大家心知肚明的默契。土地、電、冷卻、網絡、區位、需求，單獨看都是在介紹對資產的盡調結果，但放到我們的語境下就只能是一個判斷：德祥地產正在為自有旗艦算力中心鋪路。

但如果再結合過去一段時間內德祥地產的種種戰略佈局來看，我相信他真正在做的，既不是像潤澤科技那種單純勝在跑馬圈地不斷複製的AIDC發展商，更不是“地產+AI”的老瓶裝新藥，而應該是CoreWeave、Nebius這類全球算力運營商—Neocloud新雲。

從瑞凱到Nscale，德祥的野心遠不僅在AIDC

過去半年時間裏，德祥地產最關鍵的變化，是引入了新的主要股東Reynold Lemkins瑞凱集團，帶來的是一套國際化的科技資產判斷方式。他看重的不是傳統地產公司怎麼盤活存量與化債，而是全球AI基礎設施的崛起正在如何重新定價他們：從土地、電力資源到算力供給、算力調度，給德祥地產指出了一條戰略轉型路徑。

瑞凱集團是一家廣泛投資於全球頂尖一級市場GP以及港美股二級市場機會的私人投資機構，與美國曾經“債王”Michael Milken創立的Milken Institute、全球對衝基金聖地格林威治經濟論壇Greenwich Economic Forum、全球頂級家族網絡FBN、AFLF均保持合作關係，給德祥帶來的是全球化的前沿視角。我相信德祥此前有公告披露參與了英偉達旗下Neocloud獨角獸公司Nscale的私募輪投資並不是一個孤立動作。它説明德祥正在有意識地瞭解Neocloud的產業語言和資本市場邏輯，並且正在鏈接全球GPU生態網絡。

Neocloud既不是單純的AIDC，也不是普通的公有云和雲服務，而是圍繞AI算力需求，重新組織電力、GPU、數據中心、雲平台、客户訂單和資本槓桿的新型AI基礎設施運營商。

換句話説，我們要讀懂德祥的戰略意圖和作出正確的價值預判，就應該將他放到Neocloud的語境中，最近三個月以來德祥的每個公告都是在展現他的拼圖碎片。而這次的併購，很可能是德祥Neocloud拼圖浮出水面的重磅提示。未來四到五個月裏，我們大概率會繼續看到德祥圍繞雲平台能力釋放更多的信號。

德祥Neocloud的新拼圖：南通吉瓦級綠色智算中心

看一家企業有沒有Neocloud潛質，不能只看它有沒有AI概念，也不能只看它買了多少GPU，而是要看幾塊核心拼圖：電力/兆瓦數與土地資源、GPU與客户訂單、雲平台與調度能力、項目融資能力。其中第一塊，也是最底層、最硬的，就是電力/兆瓦數與土地資源。

Neocloud再“雲”，最後也要落在地上。歐美Neocloud公司已經把這個邏輯講得很清楚。像CoreWeave這樣的公司，表面看是AI雲服務商，賣的是GPU算力和雲平台能力，但它真正的壁壘，絕不只是拿到更多GPU，它背後一定要有自持的大規模AI算力中心，穩定且充足的電力，高密度冷卻，以及可以持續擴容的物理基礎設施。在此之上，再通過雲平台調度來實現快速擴張。

這也是為什麼德祥地產這次南通如東資產值得重點關注的原因。它在德祥Neocloud路線裏，很可能就相當於一個“旗艦算力中心底座”。併購標的的價值不是普通土地，而是“大體量連片土地 + 地熱資源 + 地熱發電製冷 + 海上風電 + 光伏 + LNG + 多能互補 + 長三角需求區位”的組合。

大規模、可連片開發的土地，超過1.65 萬畝，大約15個足球場那麼大，意味着未來將建成大型算力園區;地熱井、108攝氏度和92攝氏度的地熱資源、未來更深層的150度高温熱源，減碳效應顯著，指向的是穩定基載能源和深受政府支持的綠色能源;地熱製冷則直接對應算力中心最核心的運營技術--散熱。

更重要的是，這裏不只有地熱。公告還反覆寫如東的海上風電、光伏、LNG和多能互補體系。這個信息非常關鍵，因為它説明這塊資產不是一個單點能源項目，而是處在一個綜合能源資源非常充裕的區域裏，同時綠色能源比例足夠高，能夠承載大規模綠色算力中心。

對於Neocloud來説，這種資產特別稀缺。因為AI算力中心越往後發展，市場越不會只看機櫃數量，而是會看MW，看電力成本，看綠電佔比，看冷卻效率，看擴容空間。一個幾十MW的項目，可能只是試點;一個數百MW級別的項目，才可能真正成為旗艦。

所以，德祥這次公告真正打開的想象空間，是南通如東未來可能承載的是一個吉瓦級別的綠色算力中心。

這個判斷不是空穴來風。一方面，公告展示出來的土地、綠電、地熱、製冷和多能互補條件完全足以支撐，並且特別強調預留200萬平方米土地用於綠色智算中心，這個量級的土地面積也夠吉瓦以上IT負載的算力中心;另一方面，德祥此前披露的算力團隊，具備超過400MW級別算力中心建設和運營經驗，並且是歐美外資機構滿意驗收的級別。這樣一個操盤過數百MW級算力園區的專業團隊，拿到一個自持、綠能充裕、空間足夠大的底盤，必然是要高舉高打做出規模。估計這也是曹新偉團隊願意離開朝亞加盟德祥的重要吸引因素。

它更像是德祥給自己Neocloud戰略奠定基石，已經鎖定董事會席位，具備話語權和開發選擇權。相信德祥會在後續投資、建設與運營上採用更激進的架構來實施，在真正溢價最高的環節放大股比來獲取最大效益。

GPU和客户訂單已經是公開的“秘密”

對於一家擬向 Neocloud 轉型的上市公司而言，GPU能力與客户訂單能力，是決定其戰略能否從概念走向可驗證商業模式的兩個核心支點。前者決定公司是否真正具備AI算力供給能力，後者決定這些算力資產是否能夠轉化為收入、現金流與估值支撐。

GPU是一種稀缺資源獲取能力,企業能否獲得穩定GPU資源，往往決定其能否按計劃交付客户訂單、擴展算力規模和搶佔市場機會。在AI算力價格、客户訂單、芯片供應和折舊週期都快速變化的時候，盲目上量反而可能變成風險，而以客户需求反推GPU採購，則能降低資本性支出與回報的不確定性。因此對一家正在搭建Neocloud業務的公司來説，更聰明的方式，是先跑通供應鏈、部署、交付和客户使用場景，再根據訂單和項目融資節奏逐步放量。

德祥目前看起來就是這個狀態：此前公告的首單算力運營服務已經開始交付，這件事的意義不是告訴市場德祥有多少卡，而是告訴市場德祥已經在真實商業環境裏跑過一遍——找卡、部署、交付、服務客户，規模可能還不大，但鏈條已經開始驗證。真正大規模GPU供應鏈和部署節奏，還要等待後續公告確認;但從已經披露的動作看，德祥並不是沒有路徑，而是在謹慎測試市場、理解商業模式、逐步走向放量。

與GPU相比，更關鍵的其實是客户訂單。德祥在客户訂單方面的可預見性至少有兩條線索。第一條線，是曹新偉團隊帶來的大型算力園區客户組織能力。在華泰證券策略會上看到，曹新偉的舊部、原朝亞中國總經理孫文錚也加入德祥任智算首席運營官，他們過去曾搭檔主導了天津、太倉等超大型IDC園區，鎖定超404MW合規電力，操盤超46000個機架，簽約的都是互聯網大廠。朝亞中國原班人馬再合體，將老客户平移到新東家，只是什麼時間披露的問題了。

第二條線，是大股東瑞凱自身的資本和產業生態。瑞凱過去在資本市場相當活躍，投資和接觸過不少AI模型企業，也覆蓋很多有AI轉型需求的傳統集團。這些企業未來都是高token消耗、高算力需求、高推理需求的潛在客户。德祥在導入這些客户需求方面具有天然優勢。

所以在Neocloud的能力架構上，德祥其實已經在過去兩個月零零散散的公告裏給我們埋了不少彩蛋，而更大的驚喜應該會在我們還沒挖掘得到的拼圖之中。

雲算力：德祥下一個最值得期待的驚喜

Neocloud裏的“雲服務”，是把GPU算力、服務器、網絡、存儲、調度系統、模型運行環境和計費系統封裝成客户可以直接調用的 AI 基礎設施服務。具體來説，它可以包括Kubernetes、調度系統、開發工具、企業私有化部署、API調用、行業AI應用運行環境等，客户按小時、按月、按年或按調用量購買算力和模型運行服務，像使用雲服務一樣使用GPU算力。

而要實現這一塊，最關鍵的是同時具備GPU集羣、雲平台、AI系統、異構算力、工程交付能力的複合型CTO與工程師。現在反而是德祥尚未完全揭開的最大驚喜。

國內來看，基流科技和硅基流動可以作為兩個較有代表性的AI基礎設施樣本。基流科技代表的是偏底層算力集羣和高性能網絡的技術路線。其創始人兼CEO胡效赫是清華大學工學博士、網絡安全實驗室博士後。硅基流動則代表的是通過算法、系統和硬件協同創新，降低大模型計算和調用成本。其創始人兼CEO袁進輝公開資料顯示，是清華大學計算機系工學博士，並且從事計算神經科學方向博士後研究。基流科技有披露D輪融資投後估值約91.6億人民幣。

國內和海外很多Neocloud公司都帶有強烈的教授、博士、實驗室成果轉化色彩,那德祥在這方面會有怎樣的出色發揮呢?我們可以從新股東背景上找到線索：戰略股東吳傑莊議員，清華大學計算機科學博士後，研究方向Proactive Computing;主要股東瑞凱集團中國區主席劉浩然，畢業於港大與MIT，有廣泛的藤校校友圈。那我們是不是已經可以期待，德祥在不久的將來就會官宣一位媲美基流科技創始人的學術級大牛來操刀他們的雲算力產品呢?這才是德祥Neocloud未來最具爆發性的估值提升空間。

港股市場，缺一個真正的Neocloud標的

看到這裏，再回到文章最開始的問題：德祥地產這份公告到底意味着什麼?

它當然是一宗收購公告，但更像給投資人拼拼圖。南通如東證明了電力和土地，首單算力服務初步驗證GPU交付，曹新偉團隊帶來客户和項目落地經驗，而新股東瑞凱早就將全球AI視野注入到德祥的血液裏。

過去港股市場並不缺AI概念，也不缺數據中心公司，但真正同時具備上市平台、重資產入口、綠色能源資源、雲算力研發能力、全球AI視野和資本組織能力的Neocloud標的仍未出現。某種意義上，德祥正在成為港股市場裏最接近Neocloud邏輯的公司之一。

海外市場已經用真金白銀給這個賽道投票，CoreWeave是全球最具代表性的Neocloud公司之一，目前市值約470億美元;Nebius則定位為AI雲平台，目前市值約580億美元。

市場未必需要現在就給德祥一個最終答案，但至少應該開始換一種方式看它，不再只是傳統地產股，更不是簡單AIDC概念公司。如果未來四到五個月，德祥繼續圍繞電力、GPU、客户訂單、雲平台和項目融資釋放信號，那麼回過頭來看這份南通如東併購公告，可能真是德祥Neocloud露出底牌的開始。