贝壳－Ｗ

智通財經APP獲悉，7月23日，在2026房地產經紀年會上，貝殼集團(02423)黨委書記、執行總裁左東華以《成熟市場下的行業價值》為題發表演講。他提出，當下的房地產經紀行業正同時經歷“市場、技術、需求”三重轉彎，市場由增量走向存量，技術由“互聯網+”邁向“AI+”，消費者需求則從關注資產增值轉向關注真實生活。

左東華表示，三重變化之下，行業需要從促成一次交易走向服務一段居住生活，經紀人也要從“傳遞信息的人”轉變為“值得託付的人”。

二手成交佔比首超50%，市場不再普漲普跌

“市場從增量時代走進了‘以二手流通為主導’的存量時代，我們把它稱作成熟市場。”左東華表示，成熟市場首先體現為交易結構的改變。2008年至2009年，一線城市二手房成交量首次超過新房；2015年前後，新一線城市相繼步入二手房主導階段；到2026年上半年，全國二手房成交量佔比首次超過50%。中國房地產市場正在結構性進入存量時代。

存量市場不再是簡單的房價普漲或普跌，而是更明顯的分化。貝殼研究院對北京321個成交活躍小區的監測顯示，2026年2月至6月，185個小區成交價格上漲，136個仍在調整，整體漲跌幅中位數為1.6%。即使位於同一板塊、同一商圈，不同小區、不同户型之間也可能出現較大差異。

在左東華看來，今天看市場，不能只問整體價格是漲還是跌，更要看交易發生在哪裏、由什麼樣的居住需求支撐。邁入成熟市場後，房子正在重新回到“人”的尺度：從過度關注資產屬性，到迴歸居住屬性；從追求交換價值，到迴歸使用價值。

這一變化也體現在消費者的語言中。貝殼在成渝地區的客户訪談發現，結婚、生育、子女上學、養老、就業遷移等“生活語言”，正在取代會不會漲等“資產語言”，成為購房決策中更靠前的考量。左東華認為，成交量不應再被簡單視為市場情緒的“温度計”，而應理解為消費者生活事件發生的速率，“每一筆成交背後，都是一次生活關係的重組”。

AI越強，經紀行業人的判斷和承擔越重要

繼互聯網推動房源信息透明、提升交易效率後，AI正在帶來新一輪技術變革。

左東華舉例稱，過去經紀人為客户篩選10套房源、設計帶看路線並梳理房屋優缺點，往往需要數小時。如今，AI智能體可以在幾分鐘內完成初步方案。隨着標準化工作逐步被AI接手，單純依賴信息傳遞的服務模式將面臨轉型。

“當這些活都被機器接走了，我們手裏還剩下什麼是替代不了的?”左東華認為，AI擅長數據、計算和標準化交付，卻無法替代人在複雜決策中的判斷與責任承擔。它可以給出房屋估值和利弊分析，卻不能替客户承擔交易風險，也難以承接客户在重大決策中的焦慮與不安。

“不是AI讓人變得不重要，恰恰是AI把只有人能做的那件事，襯托得前所未有地重要。”左東華表示，未來十年AI仍會快速發展，但身在其中不必焦慮。技術越發展，越要清醒認識人不可替代的價值。

從“幫着買賣”走向“幫着住好”

基於三重轉彎，最終指向行業價值的重構。左東華認為，過去行業更多處在“房的世界”，關注流通效率和資產價值；成熟市場則要求行業進入“人的世界”，關注真實居住體驗，迴歸以消費者為中心。

在賣方一側，經紀服務要幫助一套承載多年生活的住房完成“商品化轉換”，找準真實賣點；在買方一側，則要完成“生活化轉換”，幫助消費者判斷一套房是否真正適合其家庭結構、人生階段和生活方式。行業的價值，就是在交易、簽約和籤後服務之間建立更大的確定性，讓賣方賣得安心、買方買得放心。

對於房產經紀行業的新價值，他同時勾勒了從“幫着買賣”到“幫着住好”的六段價值鏈。交易前解釋市場、理解需求，交易中保證信息透明真實、輔助判斷，交易後提供安全與風險保障，以及遷入期、入住期、置換期的持續服務。“從一次交易，走向一整段生活的陪伴。”

“過去行業更關注做了多少筆生意，未來則要關注對多少人真正有價值，是否值得被長期信任。”左東華説。