恒隆地产

智通財經APP獲悉，摩根大通發佈研報稱，維持恆隆地產(00101)“增持”評級，目標價12港元。

摩通表示，西湖66開業首兩週的客流量表現穩健，每日客流量超過10萬人次，主要受惠於新鮮的零售體驗，包括80多個首次進入杭州或浙江省的品牌店鋪。然而，該行理解部分投資者對商場定位僅為“次奢侈品/生活方式”而非“奢侈品”感到失望。摩通認為，恆隆地產的策略是首先通過強勁的客流量和客户黏性建立良好記錄，然後可能在2029年開放的輕資產擴建部分逐步引入精選奢侈品概念店。

該行估計西湖66項目的成本收益率為3.7%(或淨營業收入收益率2.6%)，如有更多奢侈品牌作為租户，收益率將有上升空間。按摩通估算，西湖66(全面營運時)將使恆隆地產的租金收入增加6%。

摩通指出，西湖66位於杭州核心商業區域武林商圈，項目總建築面積達39萬平方米，包括購物中心(10.6萬平方米，出租率超過90%)、5座辦公樓(9.6萬平方米，截至2025年底預租率為17%)以及杭州文華東方酒店(3.8萬平方米，194間客房，2027年開業)。此外，恆隆地產與百大集團簽署了20年經營租約，租用武林銀泰百貨的B座和C座，這將使零售建築面積擴大4.2萬平方米(增長40%)。

該行表示，杭州目前有3個核心商業區，每個都有奢侈品商場作為主力：武林區的杭州大廈、湖濱區的湖濱銀泰IN77，以及錢江新城的杭州萬象城。西湖66位於杭州大廈旁邊，而杭州大廈已經擁有愛馬仕和路易威登等全面的奢侈品牌陣容。因此，西湖66目前定位更偏向次奢侈品/生活方式導向的商場，而非純奢侈品商場。

摩通估計，西湖66(連同酒店和停車場)在零售和辦公全部出租時，將貢獻約6億元人民幣的年租金收入(佔恆隆地產2025財年租金收入的6.1%)，假設平均零售租金為每平方米每月300元人民幣，辦公租金為每平方米每月150元人民幣。對於輕資產擴建部分，該行估計總租金收入為1.94億元人民幣，但扣除需向百大集團支付的1.5億元人民幣年租金後，預期淨年租金收入為4400萬元人民幣。