智通財經APP獲悉，光大證券發佈研報稱，在2024至2025年美聯儲大幅降息背景下，美國房地產市場並未迎來複蘇週期，仍呈現“供需兩弱”狀態。隨着2026年美國中期選舉臨近，“特朗普房改”呼之欲出，該行推測大致會沿着降低房貸成本、激活供給市場、降息三條路徑，涉及延長住房貸款最長年限、讓房貸利率可轉移，以及宣佈國家緊急狀態，釋放聯邦土地用於住房建設等思路。但考慮到大幅降息難以有效傳導至房貸利率，政策端亦受立法、司法等約束，疊加關稅風險溢價和建設週期滯後，房地產供需結構或難以在短期逆轉，基準判斷是2026年美國房地產維持弱復甦狀態。

光大證券主要觀點如下：

爲什麼我們認爲特朗普房改將難以提振美國房地產？

在2024至2025年美聯儲大幅降息背景下，由於房貸利率降幅有限，美國房地產市場並未迎來複蘇週期，仍呈現“供需兩弱”狀態。展望看，隨着2026年美國中期選舉臨近，“特朗普房改”呼之欲出，該行推測大致會沿着降低房貸成本、激活供給市場、降息三條路徑，但考慮到大幅降息難以有效傳導至房貸利率，政策端亦受立法、司法等約束，疊加關稅風險溢價和建設週期滯後，房地產供需結構或難以在短期逆轉，基準判斷是2026年美國房地產維持弱復甦狀態。若想要美國地產週期出現明顯復甦，該行測算5%左右的房貸利率或是美國地產週期的啓動指標，若房貸利率降至合意區間，對應的10年期美債利率或在3.2%-3.3%左右。

在2024至2025年美聯儲大幅降息背景下，美國房地產市場並未迎來複蘇週期，仍呈現“供需兩弱”狀態。

需求端方面，受高房價、高房貸利率及可負擔性危機影響，居民購房和按揭需求持續走低，2025年新房和成屋銷售量低於2024年水平。供給端方面，成屋市場因“鎖倉效應”庫存偏緊，新房供給受建材關稅稅率上漲與利率波動影響而回落，美國房價在供給緊張支撐下延續高位。

爲何美聯儲降息以來，美國房地產市場依然疲弱？

核心原因在於房貸利率降幅有限。儘管美聯儲連續降息，但關稅政策下的“再通脹”和美國債務危機下的“去美元化”兩個敘事依然在長期推高期限溢價，房貸利率維持6%以上的高位，明顯高於存量抵押貸款利率均值4.3%左右的水平，在“鎖倉效應”下美國成屋供給不足，新屋供給在關稅擾動下趨弱，共同導致了美國房屋供應短缺。同時，由於供給端長期偏緊，房價延續上漲趨勢，形成“供給緊張→房價上漲→需求進一步惡化”的循環。

2026年“特朗普房改”呼之欲出，美國房地產能否迎來複蘇週期？

隨着2026年美國中期選舉臨近，“特朗普房改”呼之欲出，該行推測大致會沿着降低房貸成本、激活供給市場、降息三條路徑，涉及延長住房貸款最長年限、讓房貸利率可轉移，以及宣佈國家緊急狀態，釋放聯邦土地用於住房建設等思路。但考慮到大幅降息難以有效傳導至房貸利率，政策端亦受立法、司法等約束，疊加關稅風險溢價和建設週期滯後，房地產供需結構或難以在短期逆轉，基準判斷是2026年美國房地產維持弱復甦狀態。

如何構建觀測美國房地產週期的前瞻指標？

展望2026年，儘管基準情況是美國地產弱修復，但構建前瞻變量對研究美國地產週期仍有重要作用。通過觀察美國現有房貸利率與存量房貸利率之間的利差，可以較好把握美國地產週期的拐點。歷史數據顯示，當利差回落至90-100bp區間，也即5%左右的房貸利率或是美國地產週期的啓動指標，若房貸利率降至合意區間，對應的10年期美債利率或在3.2%-3.3%左右。

風險提示：全球大宗商品價格出現波動，美國經濟超預期衰退。