華潤置地

龍湖集團

平安證券發布研報稱，年初以來中證REITs全收益指數漲幅在大類資産中排名靠前，其中消費基礎設施REITs漲幅居前，消費基礎設施REITs漲幅居前，主要系底層資産運營良好，低利率環境下分紅穩健且具備吸引力，疊加國內以舊換新等促消費政策催化、擴內需預期等，獲得投資人追捧。另外值得注意的是，華夏華潤商業REIT宣布啓動擴募計劃(擬收購蘇州昆山萬象彙項目)，爲國內消費類公募REIT擬首次擴募，標志着消費類REITs進入“存量+增量”雙輪驅動階段。

平安證券主要觀點如下：

消費基礎設施REIT漲幅居前，受益于基本面及政策預期雙催化

年初以來中證REITs全收益指數漲幅在大類資産中排名靠前，其中消費基礎設施REITs漲幅居前，消費基礎設施REITs漲幅居前，主要系底層資産運營良好，低利率環境下分紅穩健且具備吸引力，疊加國內以舊換新等促消費政策催化、擴內需預期等，獲得投資人追捧。促消費政策落地成效顯現，2024Q4以來社零累計同比增速、消費者信心指數均有所回升。

消費基礎設施REITs2024年報顯示，底層資産經營狀況穩定向好

消費類REITs底層資産爲偏大衆消費的商場、超市、農貿市場等，民生屬性與消費韌性較強，2024年出租率及收繳率均維持高位，數據可得的7支消費類REIT中，4支超額完成年度預測。

從租金單價水平、2024年租金增幅維度看，華夏華潤商業REIT、華夏大悅城商業REIT表現更優，主力店面積占比相對較低，反映商場整體綜合運營較好，無需過度依賴主力店引流，亦爲購物中心騰挪更多運營調整空間，便于靈活調整品牌組合，提升整體租金收益。華夏首創奧萊REIT、華夏華潤商業REIT剩余租期較短，或意味後續調鋪調租空間更爲靈活，租金增長更具潛力。

從資産運營機構抽取的浮動管理費看，華夏華潤商業REIT管理機構作爲成熟商管運營商，抽取浮動管理費遙遙領先，2024年已過億。此外相比發行估值，華夏首創奧萊REIT、嘉實物美消費REIT、華夏大悅城商業REIT、華夏華潤商業REIT2024年估值均有所調增，亦與其運營情況強相關。從可供分配金額年化分派率看，消費類REITs均超過招股書中2024年度預測分派水平，體現穩定回報的“債性”特征。

國內消費類REITs擬進入“存量+增量”雙輪驅動階段，新品類、外資玩家進入

華夏華潤商業REIT宣布啓動擴募計劃(擬收購蘇州昆山萬象彙項目)，爲國內消費類公募REIT擬首次擴募，標志着消費類REITs進入“存量+增量”雙輪驅動階段。相比一二線城市新增與存量商業競爭加劇，部分低能級區域由于市場規模相對穩定且競爭者較少，其標杆項目經營預期穩定性更強，此次擴募亦爲該類商業退出提供探索意義。

此外2025年消費基礎設施REITs迎來底層資産品類上新，全國首單農貿市場公募REITs(易方達華威農貿市場REIT)上市，其特征更傾向于商業消費與倉儲物流的結合。近期國內消費類REITs亦引入外資玩家，凱德投資申報中國首單外資消費類公募REITs，疊加凱德擴募儲備資源豐富，基金上市後，成長性值得關注。

投資建議

國內購物中心經曆多輪發展，存量規模持續擴張，競爭格局相對穩定；存量時代下購物中心存量項目改造、輕資産輸出、深度運營趨勢增強。優質購物中心出租率高、銷售額穩定，運營經驗難以模仿複制，具備長期投資價值，建議關注優秀購物中心開發運營企業(如華潤置地(01109)、龍湖集團(00960)、華潤萬象生活(01209)、星盛商業(06668)等)，以及相關消費類基礎設施REITs(如華夏華潤商業REIT、華夏大悅城商業REIT、華夏首創奧萊REIT等)投資機會。

風險提示

1)國內經濟增速回落，消費增速大幅下行風險；2)存量競爭加劇，購物中心格局惡化風險；3)購物中心創新升級低于預期風險。