太古地產

恒隆地產

智通財經APP獲悉，興業證券發佈研報稱，從中長期角度，看好地產建築板塊順週期的β催化+DPS紅利價值，當前板塊PB較歷史高點仍有空間，南下資金配置比例仍不高。建議關注商業運營能力突出、現金流穩健的高股息龍頭太古地產(01972)、恆隆地產(00101);以及推貨積極、銷售表現強勁的高β香港開發龍頭新鴻基地產(00016)、恆基地產(00012)、嘉裏建設(00683)。

興業證券主要觀點如下：

即使美聯儲2026年不降息，香港樓市價格上漲仍具備可持續性

1)需求端有支撐：因中東衝突，市場對於美聯儲是否降息的預期不斷變化，該行認為在2026年美聯儲不降息、保持平穩的預期下，香港按揭貸款利率有望維持在3.25%水平，相較於租金收益率(2026年1月：3.38%)仍有一定利差。此外，隨着避險資金流入香港，在香港市場流動性充足的前提下，該行預計Hibor有望維持低位，因此該行認為租金回報率和H按利率之間的利差具備持續性，需求端有支撐。2)剛性供給收縮：2025年，香港批出預售樓花同意書住宅單位為10845個，較2024年下滑8.4%。截至2025年末，已竣工未售單位數量為2.3萬個，較2024年末下滑14.8%。因此，在供需兩端的共同作用下，該行認為香港樓市價格上漲仍具備可持續性。

2026年起港資開發商盈利能力有望改善

該行看好香港樓市房價上漲的持續性，該利好信號有望從房價端傳導至港資房企報表利潤端。1)2025年港資開發商披露的香港開發業務經營利潤率降至個位數至低雙位數水平，反映了過去幾年銷售價格打折加快去化的策略。自2025下半年起，港資開發商在售新盤逐步收回折扣，甚至開始提價，在銷售均價提升驅動下，該行預期港資開發商的香港開發業務經營利潤率將逐步改善。2)2025年港資開發商槓桿水平持續下降，受益於Hibor下行推動，平均融資成本普遍呈下降趨勢，減少了融資成本帶來的現金流出。因此，在香港開發業務經營利潤率有望回升，利息支出有望進一步減少的前提下，該行認為港資開發商板塊的公司2026年起盈利能力有望改善，利好板塊估值進一步修復。

香港寫字樓資產cap rate企穩

根據高力國際的cap rate統計，香港寫字樓資產的caprate在2024Q4~2025Q4期間表現穩定。根據CBRE數據，2025Q4，香港寫字樓整體平均租金環比上漲0.6%，這是2019年Q2以來首次增長，其中中環和尖沙咀的平均租金環比增長3.7%和1.7%。該行認為隨着租金修復，香港寫字樓資產價值具備抬升的基礎，有望拉動港資房企板塊估值抬升。

紅利配置價值

得益於香港樓市量價齊升，新房去化速度加快，疊加港資房企主動處置非核心資產，港資房企普遍現金流改善。此外，港資房企分紅政策穩定，得益於多元化的業務佈局，大部分港資房企的非開發業務的經營利潤可以覆蓋股息支出總額，股東回報的穩定性較高。截至2026年4月2日收盤價，港資房企板塊對應2026財年的平均股息率為5%，具備紅利配置價值。

3月板塊回調非基本面轉為悲觀預期的信號

該行認為3月港資房企板塊的波動主要來自投資者的獲利了結動作，在中東地緣政治衝擊下，賣出新興市場股票，降低倉位，持有現金是較為安全的選擇，而非對基本面預期轉為悲觀所致。從3月香港樓市成交來看，香港樓市量價齊升的趨勢和支撐點沒有發生變化，3月香港整體樓宇成交金額創近3個月高位。

風險提示：派息不及預期;香港新房成交量價復甦不及預期;商業地產租金收入不及預期。